Development

Mam pytań kilka, otóż chce zostać develeperem, budować bloki od zera, nie mówie o firmie budowlanej, bo ta, przynajmniej na początku byłaby wynajmowana. Chce wybudować blok po to, aby sprzedać potem pojedyncze mieszkania lub oddać je w dzierżawę. Chcę to osiągnąć nie czekając na manne z nieba, aż wygram w lotka. Jak to zrobić? Mam na myśli, czy istnieje szansa, że dadzą mi kredyt inwestycyjny? Czy Unia poręczy mi ten kredyt? Czy może sama coś dopłaci? Otóż, ja to widzę tak: kupuje działke (dużą, bardzo dużą, za swoją kase), wynajmuje architekta, również za swoje pieniądze, i teraz osobiście widze 2 możliwości:
1. ogłaszam sie, że na mojej działce powstanie blok, ludzie interesuja sie mieszkaniami, płacą mi za lokale, mimo, że ich jeszcze nie ma, ja za te pieniądze buduje blok i ludzie się wprowadzają,
2. Skoro mam projekt i mam działke, idę do banku po kredyt, dadzą mi? jakieś 5 baniek, mimo iż nie mam zadnych dochodów? czy unia pomoże w tym przypadku?

Pozostaje pytanie, o jakich pieniądzach mówimy? bo nie znam się na tym kompletnie. Blok, z 40stoma mieszkaniami, 5cio pietrowy (pomijając cenę działki, bo wiadomo, to zależy). Ile moze kosztować materiał+wynajęcie firmy budowlanej?
Może jest wśród nas jakiś Developer który nie boi się pomóc potencjalnemu konkurentowi?
Ponadto, chciałbym wiedzieć, czy ktoś orientuje się, ile może kosztować taki projekt? 10tys? 50 tys?, 100tys? 500 tys?
Bo pomijając cenę działki, której cena jest uzależniona od lokalizacji, ile może kosztować projekt architekta? wtedy będę wiedział ile pieniędzy potrzebuję na początek, a potem mogę próbować swoich sił za pomocą sposobu nr.1 który opisałem powyzej.
W tym watku jest dużo teoretyzowania, ale liczę na duże zainteresowanie, popyt w tym kierunku przekracza podaż, także są duże szanse na powodzenie, ino chciałbym znać szczegóły, ile pieniędzy mi potrzeba?

Z góry dziękuję za zainteresowanie i pomoc wszelkiego rodzaju

Boom budowlany i wzrost cen mieszkań powodują, że nowi developerzy chcą wejść na rynek.
Tymczasem każdy nowy w branży musi pokonać "barierę wejścia na rynek". A nie każdemu się udaje.
Jeszcze kilka lat temu wystarczyło "pomachać" potencjalnym nabywcom makietą bloku, a ci bez mrugniecia okiem wpłacali zaliczki na przyszłe mieszkania. Wielu z nich przypłaciło to utratą sporych oszczędności lub zaciągniętych kredytów. Wielu developerów po prostu okradło swoich klientów, część ogłosiła upadłość. Zaliczki dla developerów są zjawiskiem coraz rzadszym, a klient kupuje mieszkanie pod klucz w momencie zakończenia budowy.
Dziś by zyskać zaufanie klientów trzeba funkcjonować w branży kilka lat by uzyskać rekomendacje wcześniejszych nabywców.
Koszt budowy niewielkiego bloku czteropiętrowego (około 1000 m2 powierzchni użytkowej - lokalizacja: Łódź) wynosił kilka lat temu około 2 mln PLN. Obecnie taki sam blok kosztuje znacznie więcej ze względu na wzrost cen działek, wzrost kosztów pracy i materiałów).
Niektórzy developerzy zaciągają kredyty pod hipoteke budowli, ale to nie jest dobre rozwiaząnie, bo nabywcy nie chcą kupować mieszkań obciążonych hipoteką.
Trudno będzie o kredyt dla kogoś, kto dopiero zaczyna, tym bardziej, że branża budowlana nie jest najłatwiejszą branżą, a od momentu rozpoczęcia inwestycji do jej zakończenia upływa zwykle kilkanaście miesięcy, a bank woła o odsetki co miesiąc.
Niby są architekci, inspektorzy nadzoru budowlanego, którym się płaci, ale tak na prawdę to trzeba po podwykonawcach każdą rzecz sprawdzać osobiście i warto przy tym już umieć, bo każda nieuwaga to koszty poprawek.
Sporo dobrych fachowców wyjechało za granicę, dlatego o dobrego fachowca jest trudno.
W większości miast trudno kupić dobrą i atrakcyjną nieruchomość, bo developerzy funkcjonujący już od wielu lat kupili nieruchomosci na kilka lat do przodu, a jeśli coś się znajdzie nowego od prywatnych właścicieli, albo w procedurze przetargowej od gminy, czy Skarbu Państwa, to rywalizacja przy zakupie jest spora. Zresztą trzeba wiedzieć co warto kupić, a co nie.
Poza tym większość miast nie ma planów zagospodarowania przestrzennego i komuś zależy, żeby utrzymać wysokie ceny nieruchomości oraz utrzymać przewagę popytu nad podażą.
Kilka lat temu kalkulacje architektów wynosiły 30-40 PLN/m2, o obecne musiałbyś zapytać architektów.
Poza tym musisz być przygotowany na różne niespodzianki. Masz napięty grafik i tydzień na wykonanie partii kolejnych robót, a tymczasem firma obiecuje, że skończy w ciągu tygodnia, a po dwóch dniach znikają na kilka tygodni, wiedząc że i tak robota im nie ucieknie, bo na inną firmę musiałbyś czekać trzy miesiące. Bank ponagla o spłatę kredytu, a zakończenie budowy oddala się.
Jeśli zdecydujesz sie na wejście w tą branżę, to może zacznij od czegoś mniejszego niż blok czterdziestomieszkaniowy, bo to mogą być już koszty rzędu ponad 5 mln PLN.
Wprawdzie banki zaczęły już oferować usługę powierniczą, ale musiałbyś sie sporo nagimnastykować, żeby przekonać bank. A jeśli miałbyś ze 20-30 % środków własnych, to twoje szanse na kredyt trochę by wzrosły.
Osobiście zaczynałbym od pozwolenia na budowę na jakiejś dobrej lokalizacji, którą kupiłeś, a jednoczesnie szukał banku.

Jeśli chodzi sam koszt budowy takiego 40 mieszkaniowego budynku czy budynków to licząc według średniej z 4Q 2006r i biorąc wzrost cen materiałów budowlanych i płac pracowników, to można przyjąć wartość około 8.500.000 zł (wersja optymistyczna), do tego oczywiscie dochodzą projekty budowlany i wykonawczy - kwota ok. 500.000 zł.
Nie zapomianaj także o zagosodarowaniu terenu wokół samego budynku, budynków;
doprowadzeniu uliczek oraz parkingu.
Do tego dodaj na koniec jakieś 10-15% (a w związku z panującą sytuacją na rynku może i więcej) w celu zabezpieczenia w razie ewentualnych zmian cen, wynagrodzeń, oraz innych niespodziewanych kosztów.

Dziękuję za zainteresowanie i udzielenie informacji, napewno wziąłęm je do siebie i będe się starał, budowanie bloków to coś o czym marzę, także stpniowo będe sie starał, najprawdopodobniej zacznę od małego, w myśl zasady, że jesli zaczyna sie na małym to konczy sie na dużym a jeśli zaczyna się na dużym to kończy się na małym ;-)