Inwestycja w mieszkanie, gdzie haczyk?

pomysl w sumie prosty przynajmniej teoretycznie a o ocee jak to bedzie w praktyce wlasnie was uprzejmie proszę:

1.Biorę kredyt mieszkaniowy i z tego kredytu finansuję zakup mieszkania - mała kawalerka niedaleko centrum, lub lepiej - niedaleko majacego powstac do euro2012 mostu pólnocnego (a zaraz po drugiej stronie bedzie budoana sacja metra). Cel prosty - aby bylo bliżej (w sensie szybciej) do centrum

2. Kupuję mieszkanie i wynajmuję studentowi/parze (tak abyto bylo wynajecie nie na miesiac, dwa lecz na przynajmniej rok) - ceny wynajmu z uwagi na dojazd beda wysokie (koszt miszkanie niekoniecznie)

3. Teoretcznie z pieniążkow z wynajmu jestem w stanie oplacic czynsz oraz splacic rate kredytu (jesli kredyt edzie na 40-50 lat)

4. Tak się "bujam" przez kilka ladnych latek, ceny nieruchomości będą rosły i nie ma się co oszukiwać (euro2012) - a co ciekawe szybciej niż oprocentowanie kredytu. Po kilku latach mam spłacony częsciowo kredyt i dodatkowo cena nieruchomości poszła w górę. Ew sam zaczynam mieszkać w "swoim" mieszkanku.

Plan o tyle ciekawy że "teoretycznie" nie potrzeba żadnego wkładu, i wszysko zalezy od tego czy dostane kredyt - a dostane bo mam firmę i zysk jest.

Uprzejmie proszę o opinie odn tego pomysłu.

Witam
Nie ma żadnego haczyku, tak robi wiele osób, problem jest tylko w tym że potrzeba dużo czasu na spłacenie tego mieszkania , czasami jakieś remonty ale pomysł jak najbardziej trafny i bardzo prosty. Ja obecnie przebywam w Angli i tutaj dużo rodaków na to sie porywa bo biorąc pod uwage to że jest dużo obcokrajowców którzy muszą gdzieś mieszkać a z kredytami nie ma problemów tak jak w Polsce,jest to prosty sposób na kase tylko trzeba czasu , czasu i jeszcze raz czasu. Zastanów sie nad mieszkaniem niedaleko uczelni. Taki student jak zacznie studiować to przecież 3-5 latek nie musisz sie martwić o lokatorów. A specjalnych warunków to oni też nie wymagają . Pozdrawiam.

Z wynajmu zapłacisz jakiś podatek, a jak nie zgłosisz sam do skarbowego, to może wynajmujący pójść z umową, gdy "obrazi" się na Ciebie.
Jeżeli masz mieć z tego na czysto 100 zł miesięcznie, a za dziesięć, czy piętnaście lat sprzedać za cenę o 100% wyższą, to jest to mało opłacalne. Wielokrotnie liczyłem efektywność inwestycji, które daja zyski po paru latach i zawsze okazywało się, że przy uwzględnieniu wartości pieniądza w czasie były one mało efektwne, a często wręcz nieopłacalne. Jeśli wynajmowałbyś mieszkanie ludziom, którzy dbają o twoją własność, to może bylobyto jeszce opłacalne, ale jesli najemcy będa się zmieniali, co rok i co rok będziesz musiał robić malowania i nawet drobne naprawy, to mija się z celem. Dodatkowo trzeba uwzględnić, że przy częstej zmianie najemcy mieszkanie będzie stało jakiś czas puste, a wtedy czynsz jest nieobecny w twoim portfelu.
Dlatego powinieneś skalkulować, ile faktycznie będziesz miał wpływów netto miesięcznie po zapłaceniu raty z odstetkami.

haczyka nie widzę
wiszę szkopuł

a szkopuł jest taki
zakładasz ze na studia chodza debile
taki student ( debil ) wynajmuje drogo ( bo sam piszesz ze drogo wynajmujesz a tanio kupisz )
wiec ten debil wynajmuje dogo mieszkanie i to PRZY MOSCIE
na cichym osiedlu ,moze tak
ale przy moscie ,trasie szybkiego rychu ,to obniza atrakcyjność lokalizacji

drugie błędne załozenie ,to to ze deweloper ,sprzedajac mieszkania przy metrze sprzedaje je tanio

kolejny głupek ,

jak znam zycie to mieszkana przy metrze sa troche drozsze od tych na zadupiu

kolejn enie wiadomo czy prawdziwe złozenie ,to to ze bank da kredyt na zakup mieszkania bo firma daje dochód
cena mieszkanń obeznie to ok 8000zł metr x 30 ( kawalerka = 240 000zł
jaki dochód trzeba mieć ( i to nie z działalnosci gospodarczej ) aby bank dał kedyt na ,,dowód " bez zabezpieczenia ?

to pytanie do specjalistów

bank musiałby byc kolejnym naiwnym

więc biznes oparty na załozeniach ze wszyscy sa głupkami ,nie moze sie udac

Witam,
zwykle sie nie czepiam, ale Ty Kolombo to chyba masz jakis problem ze saba.

1. czemu oceniasz lokalizacje, nie znajac zadnych faktow, bez wizji lokalnej?
2. dlaczego czepiasz sie studentow lub par studenckich, nie znajac ich potrzeb i planow?
3. dlaczego wyzywasz sprzedajacych nie znajac ich sytuacji?
4. zakupowane mieszkanie jest zabezpieczeniem, wiec pytanie do specjalistow zbedne.

Doradzanie i zwracanie uwagi na wazne kwestie rozumiem, ale szczekanie na wszystkich
to oznaka jakiejs frustracji.

Szanowny Kolombo, jest takie madre przyslowie:
"Jesli widzisz do okola siebie samych debili to zatrzymaj sie i zastanow.... moze jest zupelnie odwrotnie".

Pozdrawiam
Jerry

Srednio to brzmi, rok czy 2 lata temu był dobry czas na takie inwestycje ale teraz wątpię żeby chociaż w połowie to co będziesz brał od wynajmujących pokryje ratę kredytu. Najważniejsze pytanie to np ile kosztuje mieszkanie, za ile można go wynająć i jaka będzie wysokość rat są to proste pytania jeśli czynsz pokryje ratę to ok, ale wątpię.
Ja sama mam tak kupione mieszkanie i kalkuluje mi się to tylko dlatego że kupiłam mieszkanie 3 tyś za m2, co teraz jest już nierealne, z tego co pobieram od najemców płacę ratę, czynsz, US i jeszcze mi 100zł zostaje ale mieszkanko kupiłam ponad rok temu i na samym kupnie zarobiłam za ten czas 140tyś zł ale takie spektakularne podwyższki są już za nami teraz to już raczej 5-10% rocznie.

kolombo999 - widzę że nie masz elementarnej wiedzy na temat nieruchomości a do tego jesteś złośliwy.

Nie zakładam że studenci są debilami. Nawet nie wiem na jakiej podstawie wyciągasz takie wnioski.

"Przy moście" łączącym chyba najcichszą dzielnicę warszawy (tarchomin) z bielanami (gdzie za chwilę będzie metro - chodziło mi o to że piechtką idziesz 5m do tramwaju czy autobusu i jakimkolwiek z nich w kierunku na druga strone wisly sie dostaniesz do stacji metra (1-2 przystanki). A metrem dojedziesz juz wszeszie migusiem.

Nie wiem czy szukales kiedys mieszkania będąc studentem (a podejzewam że nie) ale z reguły studentom zależy na krotkim czasie dotarcie do szkoly/centrum. Oplaca sie im w wawie zdecydowanie bardziej wynajac kawalerke na obrzezach z dobrym dojazdem anizeli w centrum po wyzszej cenie.

Co do deweloperów proponuję Ci przestudiować ceny mieszkań na tarchominie/białołęce i pisal już nie będziesz że deweloperów tez mam za debili bo ceny nie są kosmiczne - w porównaniu do innych dzielnic. Wiąże się to prawdopodobnie z tym że zaowno most jak i też metro istnieją tylko w planach. Jest zawsze jakaś niepewność że nei powstaną ( ale powstaną napewno niewiadomo tlko jak szybko, pracowałem przez pewien czas robiąc cyfrową ewidencję dróg gminnych i mialem dostęp do dokumentów gdzie były plany budowy)

Co do kredytow jak wyżej zgodzić się niestety nie mogę - kredyt osoba młoda z moimi zarobkami dostanie bez problemu, a wiem bo znajomi z mniejszymi dochodami podostawali. W 2007 roku rywalizacja pomiędzy bankami jeśli chodzi o kredyty ieszkaniowe mocno się zaostrzyła - nigdy wcześniejnie mozna byo tak łatwo wziąć kredytu.

Uprzejma prośba - na drugi ra nei zgrywaj "cfaniaka" jak czegos nei jestes pewien. Możesz być sceptyczny - w biznesie to chyba lepsze od zbytniego optymizmu - ale używanie stierdzen ze mam wszystkich za debili to juz lekkie przegięcie...

xfreebiz - zgadzam się - trzeba płacić podadek - zarobek jak każdy innyl. Lecz w praktyce wiadomo jak to jest. Co do opłacalności faktyznie - prognozy są różne, ale ogólnie rzecz biorąc przewaga ekspertów twierdzi że mieszkania będą drożeć przynajmniej w takim tempie w jakim drożały przez ostatnie 3 lata. Warszawa dziś jest ogromnym rynkiem dla inwestorów, szczególnie z zagranicy i szczególnie rynek nieruchomości. Do tego dojdzie euro2012 i myślę że to jest już solidne zabezpieczenie.

opica:

Właśnie z tego powodu ma to być kawalerka - niewielka rata kredytu. Mieszkanie będzie kosztować 250-300tyś zł. Powierzchnia ok 25-30m. Są to realne ceny na chwile obecną na tarchominie.

Różnie bywa z kredytami ale póki co - ceny wynajmu ok 1000-1200zł pokryją ratę kredytu. Z czynszem może być różnie - ale w najgorszej sytuacji może wyjsc od doplaty 100-200zł miesiecznie.

Wiekszy problem to już przerwa wakacyjna oraz niszczenie mieszkania wraz z uplywem czasu. o ale zawsze co sidzie zrobic w tym kierunki:

Przerwa wakacyjna - wynajmujesz nei studenom lecz np mlodej parze ktorzy w warszawie mieszkaja.

Niszczenie - zawsze można w umowie wynajmu zawrzeć że w pryzpadku zniszczenia sprzętu, najemca pokrywa koszty naprawy/wymiany

Poza tym ostatni w warszawie stały się modne tzw castingi. Zapraszasz wszystkich chetnych na mieszkanie i sobie wybierasz. Wiadomo że to też moze znacznie ograniczyć koszty znisczen.

Jeżeli ratę pokryje cena wynajmu to bardzo dobrze myślę że stracić nie stracisz co najgorzej możesz nie zarobić:) Tylko pamiętaj US to ok 200zł/m-c a to sporo, do tego musisz włożyć na początek z 15 tyś zł żeby przynajmniej mieszkanie wyposażyć w meble kuchenne, łazienkę w sanitariaty i żeby na podłogach też coś było:) Pozdrawiam i życzę powodzenia

Umeblowanie - fakt, byc musi. Jednak to tez nie problem - albo kredyt zostanie wzięty np na 110% wartosci mieszkania (niektóre banki to oferują) albo mieszkanie będzie kupione razem z umeblowaniem.

Ja właśne zajmuje sie takim biznesem. To dobry interes ale moim zdaniem Warszawa i większość dużych miast jest już mocno przeszacowana. Wzrost wartości nieruchomoći można szacować na kilka procent rocznie na przestrzeni lat a to już niewiele. Ja inwestuję w małych perepektewicznych miastach w które dopiero są przed boomem mieszkaniowym. Ceny w nich sa do 2000 zł za metr a można liczyć nawet na wzrost 100% w ciągu kilku miesięcy. Ostatnio tyle zarobiłem w np. Tarnobrzegu a ceny ciągle rosną ( za rok otworzą tam jezioro rekreacyjne) Koszt inwestycji jest znacznie mniejszy a potencjalny zysk jest nieporównywalnie szybszy i większy. Już od 50 000 można kawalerkę kupić. Zyski z najmu są porównywalne jak w Warszawie. Takich perspektywicznych miast o dużym potencjale wzrostu jest sporo. Oczywiście trzeba mieć odopowiednią orientację na rynku. Ja specjalizują się w regionie podkarkackim, świętokrzyskim i małopolskim. Zainteresowanym moge doradzić kilka ciekawych lokalizacji.

crabik
elementarna wiedza oparta na przeswiadczeniu ze tarchomin to dobra lokalizacja
jest tak samo słuszne jak to ze bank da ci kredyt tylko pod zabezpieczenie mieszkania którego tak na marginesie jescze nie ma

chyba nie wiesz jak się jedzie trasa torunska rano na lewa strone
a po godzinie 17 na strone prawą

te pare minut to czasem PÓLTOREJ GODZINY W JEDNA STRONĘ

PRZEZ PÓLTOREJ GODZINY TO MOZNA Z SIEDLEC DO WARSZAWY DOJECHAĆ
I TAM CENY MIESZKAŃ SA NAPRAWDE NIZSZE

chyba nie byłes w banku zapytac o kredyt ,bo bys nic takiego nie napisał
i miałbys wtedy całkowita racje

zobacz ceny mieszkań
zobacz jakie są kredyty

lepeij się opłaca wiząc kredyt i kupić niz wynajmować
oczywiscie jak komus ten kredyt dadzą

dlatego ceny wynajmu zaczynaja od jakiegos czasu spadać i spada kredyt
ale nie licz na to ze z wynajecia spłacisz kredyt

JUZ NIE TERAZ

crabik napisał(a):Umeblowanie - fakt, byc musi. Jednak to tez nie problem - albo kredyt zostanie wzięty np na 110% wartosci mieszkania (niektóre banki to oferują) albo mieszkanie będzie kupione razem z umeblowaniem.

cóz mogę powiedzieć ?
jak powiem ze głupio gadasz to bedzie ze obrazam
jak powiem ze masz racje ,to ktos kto zna sie na wyposazeniu wmieszkań ,powie ze mnie pogięło

i tak zle i tak niedobrze

a dlaczego ?
bo w banki sa madre ( patrz nie obrazam ) daja kredyt mając nie 100% zabezpeiczenie ,ale jak maja 150% zabezpieczenia ( to jest licecja poetica )

czyli jak nie spłacasz to ci nie zabieraja tyle ile jeste winien ale najlepiej wszystko co sie w zyciiu zarobiło

po drugie : 10 % mieszkania stanowi wyposazenie ?
ta......................
podłogi ,miały montaz ,meble ,agd ,szafy ,drzwi
ta............................

nie bede tego komentowal ,bo na usta cisna sie słowa wulgarne ,powszechnie uznane za obrazliwe

zgoda jesli deweloper liczy po 12 000zł za metr
i to tez nie zawsze

teraz to nawet tynków na scianach nie robia
zobacz całe osiedle marina
zobacz lokale na nowym osiedlu wilanów ,koło swiatyni opatrzności
a ceny sa tam z kosmosu

nim sie omus zarzuci brak racji i nieznajomośc tematu ,to warto pocztać inne jego wypowiedzi
chyba kiedys pisałem o tym ze to moja branza ?
ale moze jest problem z drukowanym

gosciu crabk

ja nie mam racji ?
a nasmieszniejsze jest to ,ze z ,,biznesu na 300 000zł " jak sam słusznie zakładasz
jest doplaty 100-200zł miesiecznie.
( jak zreszta sam napisałes )
swietny biznes do którego dołozysz tylko 200zł miesięcznie

bravo ten pan